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La vivienda va a bajar… lo que diga doña Ángela

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Mar Díaz Varela, en un artículo publicado en La Vanguardia el pasado domingo, nos ofrece la clave de lo sucedido en España desde 2008:

(…) se produjo una conspiración del silencio. El gobierno negó rotundamente la crisis. El sector financiero se enrocó asegurando que eran las entidades más seguras del mundo. Prensa especializada, economistas y líderes de opinión se conjuraron para no alarmar a la opinión pública y evitar que se pinchara la burbuja inmobiliaria de forma descontrolada. Se optó por un aterrizaje suave de la burbuja inmobiliaria que evitara el crac.

También el domingo, en un artículo indisimuladamente laudatorio, El País exculpaba al bueno de MAFO con argumentos como éste:

el supervisor apostó, en línea con las tesis del Gobierno (y de la oposición del PP, que apoyó todas las reformas financieras) por una reestructuración lenta del sector, sin intervención del Estado para no gastar dinero del contribuyente

¿A quién intentan engañar a estas alturas? Lo que sucedió en España desde 2008 es la consagración del principio del extend & pretend del que a menudo han hablado Daniel Lacalle y Alberto Artero en El Confidencial. Una maraña de intereses cruzados, ingentes cantidades de dinero en juego, medios de comunicación hiperendeudados, políticos cazados en la gestión de las Cajas, y, como explicó Gay de Liébana en el programa Salvados hace unas semanas, donde 28 grandes empresas del país han consumido el 50% de la deuda corporativa de la nación. Empresas que suelen nutrir sus consejos de administración de políticos de todos los partidos. Empresas que, frente a lo que se cree, sólo dan trabajo a algo más de un millón de españoles (sobre un total de 18 trabajando). Empresas que contribuyen al sostenimiento del Estado en mucha menor proporción que lo que les corresponde gracias a los agujeros intencionados de la legislación fiscal. Empresas que, en fin, se reparten sus correspondientes mercados en oligopolios de facto.

En definitiva, esta suerte de aristocracia que gobierna en la sombra engañó conscientemente al pueblo soberano, y engañó a sus partenaires europeos –mientras los demás recapitalizaban bancos, nuestro establishment se ufanaba de la fortaleza de los nuestros-. Pero, sobre todo, y lo que es más grave, la conspiración del silencio fue un auténtico robo. El robo de nuestro presente y de nuestro futuro. ¿O acaso no se da cuenta, amigo lector, de que si estamos en el peor momento de la crisis es por haber elegido el fraude? ¿Acaso no percibe que, de haber actuado con valentía y sentido común a tiempo, muy probablemente hoy estaríamos saliendo del agujero y creando empleo? La destrucción del tejido empresarial no habría llegado a los extremos de hoy, ni las cifras de paro hubieran alcanzado los seis millones. Sí, no me equivoco: todos los indicadores adelantados de actividad predicen este horrible número para antes de final de año.

Hay que tener una desfachatez enorme para afirmar sin rubor que la reestructuración “lenta” era para “no gastar dinero del contribuyente”. Lo que había detrás de la reestructuración “lenta”, es decir, del “meter bajo la alfombra toda la porquería”, no era ni procurar el soft landing de la burbuja ni evitar, como en las mentiras piadosas, que el pueblo sufriera. Se trataba ni más ni menos de un mero ganar tiempo “a ver si escampa”, patada p’alante y “en un par de años o tres esto está solucionado y seguimos donde estábamos”.

Si me han leído sabrán que no soy para nada partidario de la socialización de las pérdidas de la banca, es decir, de su nacionalización y recapitalización con nuestros impuestos. Pero, fíjense: si esto se hubiera hecho en 2008 –incluso en 2009- ahora España sí estaría en la champions league. En aquel tiempo, y antes de que Zapatero dilapidara el crédito de la Nación en inconsecuentes planes E, la deuda del Estado sobre el PIB apenas sobrepasaba el 40%. Aun destinando 300.000 millones (y ya es tirar por lo alto, sobre todo en aquel momento) al saneamiento, la deuda sobre PIB sería inferior a la de hoy.

El Gobierno actual no está siendo fino en la gestión de la situación actual, ni mucho menos. No ahorro en críticas al Presidente, como pueden leer en este post, o como habrán comprobado los que me sigan en Twitter. Negar la evidencia (“no es un rescate, son prestamihilillos de plastilina”), no reconocer que los intereses del préstamo computan para el déficit, o la falsa euforia en la comparecencia del domingo le pasará factura, antes o después. Sin embargo, en medio de tanta crítica y desconcierto, hoy quiero felicitar al ministro De Guindos. Porque él ha sido –dudo de si esto es lo que esperaba Rajoy de él cuando le nombró ministro- quien ha proclamado: “el rey está desnudo”, la banca está en pelotas. Algún economista se rasgaba las vestiduras estos últimos días por que “no saben lo que han desencadenado con esto”. Claro. Es mejor vivir instalados en el enjuague de intereses. Es mejor condenar a una generación a la mayor de las miserias con tal de salvar a los jerarcas del régimen. Como escribía Kike Vázquez el lunes, “lo que no podemos es aplaudir cuando la avestruz agacha la cabeza en la tierra y criticarla si la quita, porque entonces lo que queremos es no ver la realidad”.

De Guindos hizo una buena intentona con la primera reforma financiera. Cincuenta mil millones de golpe. Sumados a los ya provisionados, tal vez hubiera funcionado en 2009, o incluso en 2010. Pero ya no en 2012, con la economía desintegrándose por momentos. Además, al incobrable crédito-promotor, ahora hay que sumar el hipotecario (cuya mora del dos y pico hace tiempo que no se cree ningún inversor), el soberano (nuestra banca atesora el 46% de la deuda pública española) y, últimamente, el corporativo (la macrodeuda que tiene exhaustas a muchas de las grandes compañías del país y a un sinfín de pymes).

Probablemente el ministro era consciente de que podía fallar. De hecho, la cifra y los plazos estaban tan a la medida de la capacidad de encaje del sistema financiero que poco tardó el mercado en percibir que no era sino “la mayor reforma que el sistema podía aguantar sin resquebrajarse”. Y los plazos, ¡ay, los plazos! Si algo he aprendido de este conato de reforma es que no se pueden conceder 12 meses –y mucho menos 24- para ejecutar las provisiones. Hay que hacerlo de golpe, de una vez. El mercado tiene que recibir un impacto inmediato en cuanto a la disponibilidad de viviendas a la venta y en cuanto a su precio. De otra manera, se produce un interminable goteo de precios a la baja que paraliza el mercado, y condena a la vivienda a una espiral destructiva de valor.

La segunda reforma financiera, la de los 30.000 millones sobre el crédito-promotor “bueno”, ha sido precipitada y torpe. El mundo financiero recibió dos mensajes: 1) “El Banco de España es un decorado”; y 2) “ninguna partida de las cuentas de los bancos españoles es fiable”. La enorme desconfianza que generó en los mercados esta desgraciada actuación, más los toques de atención del FMI y Draghi, precipitaron el affaire de Bankia, probablemente mal aconsejado en su desenlace final por la “reunión de pastores” (Botín, FG y Fainé) en las horas previas a la dimisión forzada de Rato.

El minirescate, rescate ‘dulce’ o ‘light’, es, de facto, la tercera reforma financiera de la legislatura. Estos últimos días he leído interesantes y acertados análisis sobre el asunto (Kike, Vázquez, David Taguas, Juan Ramón Rallo, Luis Garicano, Sala i Martín, Antonio España, Benito Arruñada, Manuel Llamas,…), que coinciden en señalar que, aceptando que es un acuerdo menos malo que el del resto de Pigs, el problema de fondo subyace. Es más, lo único que se consigue es ganar algo de tiempo, por un lado; y traspasar el problema desde el balance de las entidades financieras al de las cuentas del Estado, por el otro.

En efecto, el tan cacareado rescate consiste en algo tan sencillo como que Europa presta a España unos recursos (hasta 100.000 millones) que por sí misma no podría obtener o que, de hacerlo, sería a un precio –interés- prohibitivo. Eso es todo. El ‘regalo’ se limita a tres puntos porcentuales en el tipo de interés. Pero no hay rescate directo a la banca. ¿Entienden ahora por qué la prima sigue desbocada? El Estado español es el responsable del crédito; es quien sanea a las entidades enfermas, quien socializa las pérdidas privadas. Supone un incremento en la ya pesada carga de la deuda pública de alrededor de 10 puntos de PIB. Prácticamente todos los articulistas mencionados hacen referencia más o menos directa a una alternativa que sí hubiera supuesto un freno a las especulaciones sobre España: la capitalización directa de la banca por la UE. “Al fin y al cabo, los que prestaron a nuestro sistema financiero fueron los bancos, cajas y compañías de seguros del norte de Europa, y deberían correr con las consecuencias”, señala acertadamente Luis Garicano.

¿Y para que son los 100.000 millones? Para sanear la banca. Ojo, porque no es un dinero que se les transfiera a las entidades para que a su vez lo usen para financiar la economía real, no. Eso vendrá después, dentro de algún tiempo.

De lo que se trata ahora es, sencillamente, de que reconozcan la verdad de sus balances, de que saquen la mierda bajo la alfombra acumulada en el periodo supervisado por MAFO. Unas pérdidas que llevarían a la quiebra a buena parte del sistema y que, gracias a esos 100.000 millones, lo evitarán. Una condición necesaria, aunque no suficiente, para que la banca vuelva, a medio plazo, a dedicarse a lo que se tiene que dedicar.

¿Y van a bajar los pisos un 70%, como decía ayer un artículo que leí repetido en varios medios? Pues depende. Depende de las condiciones que finalmente acabe estableciendo para el préstamo la señora Merkel.

Las provisiones de pérdidas facilitarán el reconocimiento de los créditos fallidos por lo que previsiblemente las promotoras zombies dejarán de existir tal y como las hemos conocido, produciéndose un trasvase de activos inmobiliarios hacia las entidades financieras. Éstas los asumirán en sus balances a un valor sensiblemente inferior al que tenían anteriormente. Por tanto, podrán sacarlos al mercado a precios competitivos sin incurrir en mayores pérdidas. La pregunta del millón es: ¿lo harán? ¿Contarán con el incentivo necesario una vez que ya han provisionado la pérdida, o jugarán a especular?

En la penúltima reforma financiera, De Guindos, para evitar esta circunstancia, ha contemplado la creación de vehículos societarios diferenciados del banco en los que volcar los activos inmobiliarios con la obligatoriedad de vender, al menos, un 5% anual. Por tanto, las entidades pueden estar hasta 20 años vendiendo inmuebles. Mucho, demasiado tiempo.

Estoy de acuerdo en que no sería razonable forzar la venta en un periodo muy breve, pues la puesta en el mercado de una cantidad ingente de activos generaría un desequilibrio demasiado grande entre oferta y demanda, lo que provocaría sin duda una nueva espiral de caídas de precios que dañarían de nuevo al sistema financiero y a la economía en general. Pero, hombre, 20 años se me antoja una eternidad. Sólo nos faltaba que, encima de rescatar a la banca, se haga rica otra vez a nuestra costa.

Así las cosas, habrá que esperar a lo que diga doña Ángela.

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comentarios
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1 mroliva, día

¡Grande articulo, as always!
Posible solución a que exista rotación de activos en los balances de los bancos:
Todo activo inmueble que lleve más de dos años en balance, obligación de sacarlo a subasta pública abierta y adjudicarlo al precio de adjudicación, sea este el que sea. Y naturalmente la operación financiada por el mismo banco p.e. en un 90%
La diferencia, a provisionar enterita la pérdida.

2 Alberto BP, día

Estupendo artículo don José Luís
Simplemente comentar que uno de los grandes obstáculos que encuentra el mercado inmobiliario actualmente es la propia administración y sus ganas de recaudar tasando a precios de burbuja (para recaudar ITP, actos jurídicos...) cuando la realidad es muy, muy otra.
Y que no me digan que uno tiene la posibilidad de recurrir y vía tribunales y "peritos independedientes" (¿que es eso?) tributar por lo que es y no por lo que nos dicen porque hablar de estado de derecho a "esto" es una ficción que sino fuera mentira resultaría hasta grotesca.
Que se dejen de IVAs reducidos y subvenciones, simplemente que la administración admita que somos pobres y que nuestros bienes valen menos.
Que se ajusten ellos también el cinturón.

Por cierto, y como ejemplo:
Sea el caso de un bien (propiedad de un banco, el clásico activo tóxico) devaluado por el BdE en un digamos 60%. Si se logra vender ¿como tributará?.
Y si pasara lo mismo con un particular (el piso de enfrente, que no ha sido ejecutado), ¿a cuanto tributaría?

Un saludo

3 Luis Perez, día

Le agradeceria que nos diese el nombre de las 28 grandes empresas que han consumido el 50% de la deuda corporativa, asi como los consejeros y la filiacion politica que tienen, ya va siendo hora de poner nombre y apellidos a los responsables de la crisis

4 fernando, día

Magnifico post.
No te quepa duda: con rescate o con linea de crédito de emergencia a la banca, llámalo como quieras, dirigentes y oligarquías siguen jugando a esperar. Esperar a que la economía se recupere en el resto del mundo y la nuestra se beneficie del tirón. Mientras nuestro presente y futuro hace de colateral para comprar tiempo. ¿El premio que recibiremos por ello? Créditos. En el mejor de los casos nos prestaran el dinero que se crea con nuestros compromisos. Un timo en espiral en el que como si pierden ellos perdemos todos es mejor que perdamos solo nosotros.

Las causas de nuestra situación son profundas. Políticas y sociales, de mentalidad y educación y nuestra economía es una consecuencia de estas. Ha costado años contemplando la ruina económica para empezar a reconocer lo que es evidente y que se puede contar en Euros.
¿Cuanto se va a tardar en cuestionar esas otras causas que radican en nuestra educación, mentalidad, actitud, diseño de sociedad y administraciones y no se pueden cuantificar tan simplemente?
Una cosa es evidente: que quienes se benefician tan copiosamente no van a rediseñar el sistema que tanto les favorece.

En España hemos tenido la oportunidad única de diseñar nuestro país casi desde cero. Hoy debería ser el país al que irse a vivir sin pensarlo dos veces en el que la administración fuera eficiente y mínima, la justicia presta, la sociedad armoniosa y brillante en contraste con lo que se quería dejar atrás. La burocracia inexistente, un paraíso de facilidades, sin cargas ni lastres, económicos o sociales al que llevar tus ahorros, invertir, emprender, crear, disfrutar tranquilamente de lo que ganas con esfuerzo, contribuir a mejorar, cuidar de los débiles y proveer un futuro con oportunidades. Debería, no ya ser asequible, ser barato dado las circunstancias, complaciente y fácil.

La realidad es que es todo lo contrario.

5 Max Deadlord, día

Estimado Sr. Ruiz: Oí yo en un medio de comunicación que un especialista en mercado inmobiliario, dijo que los inmuebles deberían hacer un ajuste de un descenso en el precio de un 80% para que esta manera se ponga a su verdadero precio de mercado. No se si es un disparate, la locura de una noche de verano, o una certeza basada en datos comprobables. Lo que sí me queda muy claro que un inmueble de 90 metros cuadrados, sito en una localidad con muy mala comunicación de medios de transportes públicos, muy alejado del propio centro de la localidad y que necesites un vehículo propio para acceder a la residencia, pedir por él 150 mil euros... dígame si no es excesivo. ¿Cómo pretenden entonces vender por esos precios sin considerar esos factores?

6 Ho Pin, día

Magnífica reflexión. Discrepo algo con ese semi-perdón a De Guindos, pero no puedo estar más de acuerdo con la idea de que son las grandes empresas las que han formado piña con los gobiernos -todos- para ganar tiempo. Me resulta lamentable ver a muchos liberales, que lo son solo de nombre, defender a grandes empresas que no son más que extensiones del gobierno y que hacen que la libre competencia sea imposible.

7 jorgescc, día

Los vehículos societarios diferenciados del banco en los que volcar los activos inmobiliarios que tienen que ser vendidos obligatoriamente, se van a crear con la única finalidad de beneficiarse de la bonificación del 50% a las plusvalías que se devenguen por las ventas de activos que se adquieran en 2012, respetando el artículo 42 del Código de Comercio. Es de libro. Sin embargo, nadie ha dicho nada.
http://elunicoparaisoeselfiscal.blogspot.com.es/20...

8 José Luis Ruiz Bartolomé, día

Bien observado. Pero no es el único objetivo: se trata también de segregar esos activos del balance de la banca.
Un saludo.

9 José Luis Ruiz Bartolomé, día

Yo no me atrevería a dar una cifra de caída concreta. Depende de muchas cosas. Y comentarlo en detalle da para un post. Lo que sí pienso es que, aunque pueda darse ese descuento desde máximos para cierto tipo de activos, me cuesta pensar que la caída media pueda llegar a ser del 80%.
Un saludo.

10 José Luis Ruiz Bartolomé, día

No tengo el nombre, aunque supongo que con un poco de paciencia y tiempo, es posible hayarlo estudiando el balance de las empresas del IBEX y alguna otra importante.
Sobre los consejeros, lo mismo: es cuestión de identificarlos, e indagar su pasado. En el caso de Repsol -conocido por que se habló mucho de ello cuando lo de YPF- al parecer hay varios consejeros vinculados a los nacionalismos vasco y catalán.
Un saludo.

11 José Luis Ruiz Bartolomé, día

Lleva razón. La fiscalidad inmobiliaria está pensada para un país rico, o para uno al que interesa frenar el desarrollo del sector. España no está en ninguna de esas dos situaciones. Cuando la legislación la hacen los servicios de Hacienda, pasan estas cosas. Curva de Laffer.
Un saludo.

12 jorgescc, día

Por supuesto Dº José Luis.

13 pvl, día

Esta crisis habrá servido para algo si de una vez y para siempre nos libramos de esos engendros públicos llamados Cajas de Ahorros. Porque con un poco de suerte, una vez hayan desaparecido, los políticos tendrán muchas menos alternativas para compadrear con los banqueros privados, que hasta ahora, han tenido que tragar porque si no tragaban, las Cajas eran las "únicas" beneficiadas de las decisiones de los políticos. Es parecido a lo que ocurre cuando una empresa privada pretende implantarse en Sudamérica: o se "retrata" o se queda fuera del negocio.

14 ¿Activos tóxicos a valor “razonable”? – José Luis Ruiz Bartolomé, día

me temo que esto del valor razonable va a tener también efecto en los precios de los inmuebles, como ya preví en este post. En una próxima cita escribiré de ello. Etiquetado activos tóxicos, banco malo, blog

15 Marisol69, día

Enhorabuena por este último post. Realmente el escenario bancario – inmobiliario que estamos viviendo es más surrealista que los cuadros más atrevidos de Dalí. Tengo un piso en venta en una zona de lujo de Sevilla capital. En 1998 me costó 120.000 euros, en 2008 el tasador de mi banco me lo tasó en 506.000 euros, ahora lo tengo en venta por 360.000 euros, y los posibles compradores que me salen me dicen que como "España y Andalucía van a ser intervenidas" me ofrecen como mucho 290.000 euros. Entonces, ¿cuál es el "valor de mercado" de mi piso?

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