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¿Por qué el Gobierno ha decidido bajar el IVA al 4%?

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Dar un giro tan brusco e inesperado a la política fiscal de vivienda –como expliqué en el post anterior- exige una razón muy poderosa. ¿Recaudatoria, tal vez?

Parece difícil. Sólo para igualar la recaudación previsible, las ventas de viviendas deberían duplicarse durante los próximos cuatro meses. Si nos atenemos a lo ocurrido cuando se anunció el fin de la desgravación, a finales del año pasado, tan sólo deberíamos esperar incrementos del 15%. Cifra francamente lejana a la necesaria no ya para incrementar los ingresos del Estado sino simplemente para mantenerlos.

¿Electoral, entonces?

Alguno podrá pensar que cierta clase media estará contenta de escuchar que la compra del ansiado piso le va a costar menos de lo que pensaba. Sin embargo, a mí me parece un tiro en el pie en toda regla. Primero, porque el Gobierno da la impresión de legislar a bandazos e inconsistentemente. Segundo, porque haciendo esto parece dar la razón al Partido Popular y su promesa de recuperar la desgravación, que hasta anteayer criticaba furibundamente. Y en tercer lugar, porque transmite el mensaje de estar “ayudando a la banca”, hoy día considerada por muchos como el enemigo público nº 1.

Incluso en el caso de que las ventas aumentaran gracias a esta medida, los efectos no se reflejarían en las estadísticas hasta pasadas las elecciones.

Si no hay una razón electoral ni tampoco recaudatoria, ¿por qué la llevan a cabo en un momento de tanta incertidumbre? Para avanzar, intentemos buscar quiénes pueden ser los posibles beneficiarios:

Agentes e intermediarios.- La gran mayoría de ellos trabajan sobre todo el mercado de segunda mano que, como sabemos, no se beneficia de la medida. Apenas unas pocas compañías de intermediación podrán mejorar sus ventas el próximo cuatrimestre.

Promotor pequeño y mediano.- El sábado me dijo un amigo promotor: “Y ahora, ¿cómo les explico a mis clientes que adelantaron el dinero antes de la subida del 8% que han hecho el primo?”. En las promotoras familiares el trato con los clientes es cercano, se conocen, se tratan a lo largo del proceso de compra que, cuando la vivienda no está construida, se prolonga durante meses e incluso años. Por eso el nuevo bandazo del Gobierno, aunque pueda implicar un aumento de ventas para estos empresarios, también genera situaciones desagradables. Por otro lado, si vende al 4% y compra al 18% difícilmente puede compensar, por lo que tiene que solicitar devolución de IVA a Hacienda, una iniciativa que ésta “premia” habitualmente con una inspección. (Hasta hoy también pasa esto, pero convendrán conmigo que no es lo mismo 8-18 que 4-18).

G-14.- En las grandes inmobiliarias, sin embargo, ese trato cercano es excepcional. Todo es más frío y distante. En un post de hace unos meses –cuya lectura recomiendo para entender mejor qué está pasando- explicaba cómo la mayoría de las grandes inmobiliarias del país estarían en quiebra si no fuera por determinados cambios legislativos que lo habían impedido. Cambios, cómo no, impulsados y ejecutados por el Gobierno actual. Por eso se les ha aplicado el término de “promotoras zombies”: muertos vivientes por mor de decisiones políticas. ¿Y qué tiene que ver esto con la bajada del 4%? Sigamos un poco más y lo entenderán.

La banca.- Algunos medios de comunicación durante este fin de semana han afirmado que el principal beneficiario de la medida ha sido la banca: ya que se están adjudicando docenas de miles de pisos todos los meses, el Gobierno ha decidido abaratarles el coste de adquisición reduciendo el IVA del 8% al 4%. Eso sería cierto si los bancos no fueran empresas, pero lo cierto es que lo son, con lo que para ellos el IVA soportado se compensa con el IVA repercutido (en este artículo se afirma que los bancos no pueden deducirse este IVA, si bien los expertos que he consultado –uno de ellos trabaja para un banco precisamente en la venta de viviendas- me han confirmado lo contrario). Aún así, es cierto que la banca es una de las grandes beneficiadas de la medida –junto con el G-14- pero no por la razón expuesta, sino por las siguientes:

-         Una mejora sustancial de la tesorería por dos razones:

  • En la medida en que la banca se adjudica miles y miles de viviendas, la disminución del IVA a pagar es un empujón muy positivo a su flujo de caja.
  • Desconozco bajo qué conceptos la banca puede repercutir IVA; lo que está claro es que vendiendo viviendas no (la segunda mano va por ITP), con lo que a menos IVA a soportar, menos IVA a repercutir por otro tipo de transacciones.

-         Facilita la venta de promociones que, aunque aún no están adjudicadas, tienen los días contados. En efecto, en los últimos tiempos se ha detectado la proliferación de situaciones en que la banca está intentando ayudar al promotor ex-ante, es decir, apoyando financieramente la venta de una promoción que, en caso contrario, se incorporaría al balance de la entidad financiera generando más problemas de mora y provisiones.

Fíjense en este dato: entre sólo 11 de las inmobiliarias más importantes del país, la deuda con las entidades financieras asciende a 30.000 millones de euros. Empresas que siguen existiendo sólo porque el Gobierno modificó el artículo 260 de la Ley de Sociedades Anónimas en 2008 gracias al Real Decreto Ley 10/2008 para un periodo de dos años, que volvió a ampliar por otros dos mediante el Real Decreto Ley 5/2010. El plazo termina el 31 de diciembre y la cosa no sólo no se ha arreglado sino que está cada vez peor. Veremos si el Gobierno termina prorrogando o no vía otro RDL la medida o le pasará la patata caliente al siguiente pero, de lo que no cabe duda, es de que la bajada del 4% tiene una gran incidencia para el sostenimiento del difícil equilibrio financiero y contable del binomio banca-grandes promotoras. De hecho, la bajada va en la línea de impulsar la venta de viviendas de estas grandes promotoras que tienen un problema de precio: no pueden permitirse el lujo de vender todo lo que tienen que vender con pérdidas puesto que verían desaparecer sus ya menguados fondos propios (salvo que la banca las recapitalizase, aunque todo hace indicar que no está en condiciones de poder hacerlo).

Ya hemos explicado en el blog que la escasa financiación de que dispone la banca se la adjudica, en su amplia mayoría, el Estado y sus necesidades de deuda. Así, la financiación para actividades privadas está menguando. La banca, de hecho, sólo ofrece financiación de la buena cuando se trata de pisos propios. Y en buena medida lo está empezando a hacer para pisos a punto de entrar en balance. Pero son demasiados. Es incapaz en la coyuntura actual de financiar lo que se le viene encima.

El Gobierno teme una segunda fase de la crisis que se caracterice por la caída, una tras otra, de las grandes inmobiliarias del país. Así que los tres actores implicados se han puesto de acuerdo en evitar que un efecto dominó (promotoras-banca-Gobierno) se lleve todo por delante.

La bajada del 4% mejora la tesorería de la banca, gracias a lo cual puede destinar más recursos a financiar la venta de viviendas de promotoras zombies, cuyos pisos son más baratos gracias a la bajada del IVA sin necesidad de reconocer pérdidas. ¿Y quién es el que más gana? El Gobierno, que se está jugando la supervivencia de España. Cómo será de urgente y apremiante la situación que se han visto obligados a sacrificar recaudación, coherencia y argumentación electoral. Otro mayo de 2010 “superado”. Vivimos al borde del infarto.

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comentarios
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1 anonimo, día

¿y esto es seguridad jurídica?

2 Francisco, día

El PSOE se ha caracterizado por ayudar y proteger a la banca, mientras al más débil, precisamente su votante, con este y otro tipo de medidas le esta machacando. ¿Hasta cuando pueden ser ciegos los trabajadores?

3 Antonio, día

¿Desde cuando se puede comprar vivienda nueva al 4%?
Tenia pensado escriturar y pagar (con Hipoteca)una vivienda en esta semana del 22 de Agosto y como no aclara nada en las noticias no se que hacer?

4 tatinoco, día

Los bancos no repercuten IVA en la mayor parte de los servicios que repercuten a sus clientes. Por ello no pueden deducirse el IVA, que para ellos es un gastos.
Lo sé no porque sea un experto fiscaslista, sino porque trabajo en una empresa que tiene como clientes a Bancos y siempre intentan que les facturemos en conceptos que van sin IVA (formación, etc.) porque para ellos el IVA es gasto.
Otra cosa es que el banco adquiera la vivienda por medio de una inmobiliaria en la que participa, en cuyo caso si se podría deducir el IVA.
De cualquier forma, un articulista como usted debe documentarse algo más y no simplemente decir "lo he consultado a un amigo que me dice que el IVA los bancos se lo pueden deducir"
Más rigor, por favor.

5 José Luis Ruiz Bartolomé, día

Estimado Tatinoco,
Que el banco no tenga oportunidad de compensar el IVA por medio de otras operaciones no quiere decir que deba ser considerado no deducible y, por tanto, un gasto. Si lee bien el post, lo que afirmo es que el IVA es deducible per se, pero también señalo las posibles dificultades que pueden tener los bancos para compensarlo ("Desconozco bajo qué conceptos la banca puede repercutir IVA; lo que está claro es que vendiendo viviendas no (la segunda mano va por ITP), con lo que a menos IVA a soportar, menos IVA a repercutir por otro tipo de transacciones"). No olvide que, si es deducible, aunque no lo pueda compensar repercutiendo IVA en otras transacciones, siempre puede pedir la devolución a Hacienda, como habitualmente hacen los promotores (como también explico en el post).

6 José Luis Ruiz Bartolomé, día

Lea la disposición transitoria cuarta del Real Decreto Ley 9/2011 de 19 de agosto. Le paso el link del BOE: http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2011...

7 Ricardo, día

Demasiado Madrid-Barsa, demasiados borregos en este país para un país de 4 espabilados sin límite de ambición.

8 confusa, día

Estoy algo confusa, el jueves entrego el 20% más el iva de un piso vpo nuevo con el pre-contrato pero no me dan las llaves hasta el verano que viene. Me afecta la bajada?Lo he preguntado en el banco esta mañana y su respuesta ha sido que ni sabían lo de la bajada del iva.

9 joaquin, día

Yo soy un pequeño promotor-constructor en Salamanca con 11 años de actividad y profesional .Creo que la medida del Iva al 4% en vivienda nueva va a ayudar a consolidar ventas temporalmente y para un segmento de clientes con un poder adquisitivo medio y situación laboral ó economica estable.
El problema que tenemos los promotores para vender nuestras viviendas son principalmente la dificultad de nuestros clientes de acceder a Financiación .
Le pongo un ejemplo con una pareja de jovenes que ha firmado con nosotros hace 3 semanas la compra de un piso de 3 dormitorios (90 m2 utiles) y plaza de garage. Valor Tasación del piso : 141.000,€ y la plaza 9.700,€.

Venta con los clientes : 113.000,€ el piso y 7.000€ la plaza-Es decir estamos transmitiendo dichos inmuebles por el 80% de valor tasación.El cliente nos abona 3000€ de entrada con una clausula que de no haber financiación se le devuelve.
Pues bien dicha operación puede que no se firme por los siguientes motivos : El marido (32 años) Ingeniero industrial con contrato temporal de 6 meses (1200,€/mes netos) y posibilidad de pasar a indefinido ( esta situación no cuenta como ingreso de cara al banco). Ella fija(30 años) en MERCADONA si cuenta para el banco (1200€/mes).
Respuesta para poder tramitar el prestamo hipotecario no hay garantias suficientes- "AVALISTA YA". Respuesta de ellos no queremos implicar a nuestros padres.
Resumiendo: Estamos practicamente vendidendo a hipotecario (sin beneficio para la empresa).Sin embargo la competencia la tenemos con las propias entidades que ellos del stock que tienen financian al cliente el 100% de compra con Euribor +0,carencias hasta 5 años,comisiones 0% y hasta 40 años. "Señores esto se llama comptencia desleal" y en este pais o somos todos empleados publicos (funcionarios) ´´o con mucha pasta para cuatro especuladores.

Urge en mi opinion que se regule por parte del gobierno,promotores y banca unas condiciones preferentes para adquirir viviendas de obra nueva sin vender en los 3 ultimos años antiguedad.Y el precio de salida seria pactado con los bancos (hipotecario) a cambio de financiación abierta con ayudas publicas restringiendo la venta en el mercado privado (idem a VPO).
Sin la construcción regulada por el estado en cuanto a cifras anuales de construir por comunidad ne se recuperara el sector y buena parte de la Economia Española ya que somos el unico pais de Europa donde Queremos Propiedad y "No alquiler".

10 Toni, día

?Y digo yo: vale le pena creerse lo que dice el Pepiñin?.

11 Frederic Hastiat, día

1. La banca repercute IVA por sus servicios de intermediación para cualquier tipo de operaciones (comisiones).
2. El IVA derivado de la adjudicación de vivienda por quiebra del promotor, el banco no "lo paga" a nadie, sino que se abona contablemente al quebrado y se carga como IVA soportado por el banco (permitiendo, por tanto, su posterior compensación).
3. El efecto perverso de la rebaja del IVA es abaratar un 4% la vivienda nueva respecto a la de segunda mano, permitiendo a las promotoras desvincularse temporalmente del ajuste de precios que exige el mercado.
4. En román paladino: el gobierno subvenciona el mantenimiento de la burbuja inmobiliaria. (Utiliza nuestros impuestos para retrasar la bajada de los precios que nos permitiría comprar pisos, retardando de paso la recuperación del sector)

12 Gabacho, día

Todos nos hemos preguntado el porque de una decision tan sorprendente y por tan corto periodo de tiempo. Explicarlo resulta bastante dificil y el efecto economico sera muy limitado.

Solamente una suggerencia tonta y mucho mas sencilla para explicarlo.

Y si fuera solamente porque el senor Zapatero tiene que pagar su nueva casa en Leon antes que finalice su mandato ?

13 xherpa, día

¿Alguien con un mínimo de mentalidad de inversor va a comprar un 4% más barato estas semanas que quedan hasta final de año cuando espera que el año que viene baje más, o mucho más, que ese 4%? ¿realmente repercutirá ese 4% en su totalidad al comprador? No hace falta ser Nobel de Economía para saber que este tipo de subvenciones se reparten entre comprador+vendedor.
Otro asunto, al margen del post, pero querría llamar la atención de un asunto importante: entre este parque inmobiliario cuyo precio es incierto, y los bonos del Reino de España cuyo precio está también en la incertidumbre (está distorsionado con la compra que está haciendo el BCE) ¿cuál es la realidad del balance (lado del activo) de nuestros bancos? ¿quién lo sabe?

14 Carlos, día

Estimado José Luis:

En primer lugar comentarte que leo con frecuencia tus entradas. Tus aportaciones son muy interesantes y te agradezco el esfuerzo por intentar clarificar esta telaraña de medidas y contra medidas.
Sin embargo en este caso, buscar una razón o varias a las sinrazones de un gobierno que improvisa es realmente complicado.
En relación a esta medida la reducción del IVA al 4% no creo que mejore la compra de viviendas. Me parece claramente insuficiente para animar a potenciales compradores. Especialmente cuando saben que no van a poder deducirse el pago de su hipoteca, algo que realmente si les importa. Además preferirán esperar a la posibilidad que el nuevo gobierno, si es del PP, recupere la desgravación por vivienda. Con lo cual quien no tenga necesidad de comprar, seguirá de alquiler.
En mi opinión si es una medida electoralista, absurda y desesperada. Lo que importa es el mensaje del posible ahorro para el comprador de una vivienda. Justamente aquellos que no compren una vivienda serán los mas crédulos para considerarlo un acierto. Un saludo.

15 José Luis Ruiz Bartolomé, día

Tatinoco, mis disculpas, pues en efecto hay una parte del IVA que la banca no se puede deducir, como se explica en este post de uno de los mejores fiscalistas ( http://t.co/spR1k9S ). En términos generales, dentro del negocio de la banca, los intereses están exentos de IVA mientras que las comisiones no. Aparte de eso, la banca no está en el régimen general del IVA, sino en el de prorrata. Por eso no se pueden deducir todo. Sin embargo, sí que se deducen una parte, tanto mayor cuanto más importante es el negocio de comisiones (que en los últimos tiempos ha aumentado).
Gracias por ponerme sobre aviso y le invito a que siga participando en el blog.

16 José Luis Ruiz Bartolomé, día

Muchas gracias a todos por unos comentarios enriquecedores e inteligentes. Como podéis ver en mis comentarios al comentario de Tatinoco, lo cierto es que la banca no se puede compensar la totalidad del IVA; una parte (difícil de saber) va directamente a gasto. Por tanto, la reducción del IVA es una ayuda TODAVIA mayor a la banca de la que se desprende del post.

Mi conclusión es, aún más, un acuerdo -tácito o no- entre banca y Gobierno por el que el segundo reduce los costes al primero a cambio de que "se moje" en la financiación de operaciones de grandes promotoras que evite o retrase la caída de estas empresas que a ninguno de ellos conviene.

Y el tema era lo suficientemente urgente como para tomar la medida a destiempo y con el coste electoral y de recaudación que supone

17 Somary, día

Las bancos venden a través de sus inmobiliarias que si pueden deducirse el IVA.

Estoy cometiendo una simplificacion?

18 tatinoco, día

Por supuesto que aceptadas las disculpas. Y enhorabuena por tener la gallardía de publicar comentarios críticos como el mío y de saber rectificar. Ojalá todos los articulistas fueran tan honestos como ha sido usted.
Y por cierto, enhorabuena por su Blog, que sigo con gran interés.

19 Dudas (y aclaraciones) sobre la rebaja del IVA para la vivienda | De tú a tú - Urbincasa, día

AdiosLadrillo: Razones por las que el gobierno baje el IVA

20 Manuel, día

Señores, si bajan el IVA de las viviendas, SI ES MUY BUENO !!!. Pensad siempre en quien la compra, que ese sí que no se deduce el IVA, y ahora se puede ahorrar cantidades importantes. Que se disminuya stock de viviendas es buenísimo, pues es una de las causas por la que los bancos en gran medida no prestan dinero. Dá igual que la banca gane más dinero si con ello empiezan a prestar. Dá igual que las promotoras grandes ganen más dinero, seguirán invirtiendo y trabajando y por lo tanto puestos de trabajos.
DEBERÍA HABER MÁS MEDIDAS COMO ESTAS, TAMBIÉN OTRO PLAN RENOVE DE VEHICULOS, ELECTRODOMESTICOS,ETC, ELLO POTENCIA EL CONSUMO QUE ES LO QUE NO TENEMOS.

21 etrusk, día

Genial! has dado a la diana!

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