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No son los pisos los que valen, somos nosotros

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Echemos un ojo al pasado para entender el presente. Para salir de la crisis económica de los primeros años noventa el Gobierno de entonces recurrió en 1993 y 1994 a fuertes devaluaciones competitivas de la peseta. Así, ya antes de que el ejecutivo comandado por Aznar tomara las riendas del país, la tasa de desempleo había mejorado desde el 24,1% de 1994 al 22,9% de 1995, terminando 1996 en el 22,1%. Sin embargo, esta mejora de la situación laboral de los españoles no tuvo un efecto inmediato en el volumen de ventas y precios de la vivienda. Hubo de esperar a 1997 para constatar un leve aumento del precio real de la vivienda, que poco a poco se fue consolidando en los años siguientes hasta la explosión de 2001. De hecho, en los informes que emitían las consultoras inmobiliarias extranjeras no se usó la expresión buoyant, para referirse al residencial, hasta bien entrado 1999.

La conclusión de esta experiencia reciente es que para que el mercado inmobiliario cambie de dinámica son requisitos previos la estabilidad laboral, la estabilidad socioeconómica, y la confianza en el futuro. ¿Se encuentra actualmente España en esta posición? Decididamente no. El paro crece, los salarios bajan, los impuestos suben, la pirámide poblacional está invirtiéndose y, en algunas zonas, hay un gran exceso de oferta. Por si fuera poco, desahucios, dación en pago, y expropiaciones llenan los titulares de la prensa día sí y día también. Bien es cierto que por otro lado hay cambios legislativos esperanzadores, como la reforma de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) o la de la ley de arrendamientos urbanos (LAU). Por el contrario, los agentes que más podrían hacer por movilizar el mercado de la vivienda –banca, por un lado; y SAREB (banco malo), por otro- a costa lógicamente de implementar mayores bajadas de precio, no tienen, a fecha de hoy, ningún interés ni incentivo por conseguirlo. Antes bien, pretenden proteger el valor contable de sus activos en una batalla perdida de antemano. Por último, el sistema financiero no ha sido capaz ni de acometer la profunda limpieza de balances que la situación exige ni, por ende, retomar su función de prestamista a las familias.

Erróneamente seguimos pensando en la vivienda como si tuviera un valor objetivo independiente del sujeto comprador. Si queremos entender bien lo que está pasando tenemos que aprender a cambiar la forma de mirar este mercado: no son los pisos los que valen, somos nosotros. Un ejemplo con valores medios lo ilustrará mejor:

El salario neto mensual en doce pagas de una pareja media española es de 2.700 euros. La parte que prudentemente deben destinar a una cuota hipotecaria es el 30% de esa cantidad, es decir, unos 800 euros. ¿Cuánto se puede tomar prestado para esa capacidad de pago? En un mercado conservador y maduro como es el francés, el plazo de amortización se situaría entre veinte y veinticinco años, a un tipo de interés fijo de entorno al 4%. Así pues, la cantidad prestada se movería entre los 135.000 y los 155.000 euros. Teniendo en cuenta que la vivienda media se sitúa en 90 metros cuadrados, y suponiendo que la pareja hubiera ahorrado para sufragar los gastos e impuestos de la compraventa, el precio de la vivienda se situaría entre 1.500 y 1.720 euros por metro cuadrado. ¿Y cuál es el precio actual de mercado? El precio medio de la vivienda de obra nueva a finales de 2012, según Sociedad de Tasación, era de 2.212 euros por metro cuadrado. Por lo que se refiere la segunda mano, tanto Idealista como Fotocasa-IESE coinciden en valorarla en poco más de 1.800 euros.

El ejemplo toma un escenario que hoy día no se cumple:

-         Los salarios corresponden a 2011. Desde entonces han bajado y lo seguirán haciendo.

-         Los tipos de interés fijos en España son mucho más elevados. El elegido es el que correspondería a un país con una prima de riesgo similar a Francia.

-         Los plazos de amortización que ofrece la banca –al menos para sus pisos- es de hasta cuarenta años.

-         El tipo de interés ofrecido sigue siendo el variable, pero ahora con un diferencial terriblemente amplio, tanto como el de un fijo.

Lo peor es que probablemente este escenario será sobrepasado a la baja debido a todos los problemas mencionados más arriba (situación de la banca, impuestos, exceso de oferta, inseguridad jurídica, etc.). Especialmente grave es la miopía que están demostrando gobierno y banca al no detener el círculo vicioso dando un tajo considerable a los precios y superar de una vez el peligrosísimo chasing the price down que está laminando la riqueza de los españoles. En un próximo artículo me extenderé sobre ello.

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comentarios
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1 Diego paños, día

Buen post. Como el anterior, todo pasa por activar el mercado y hacerlo transparente.

2 SimonGRT, día

Por supuesto que la capacidad de compra del cliente objetivo ha sido, es y será el precio MÁXIMO de la vivienda. Esa fue regla de oro de la promoción y de una intermediación profesional hasta que llegó la locura.

Volverá, y ya ha vuelto. Las posibilidades del crédito, que hace 10 años no hacían sino aumentar, ahora sólo disminuyen... Es la capacidad del profesional, intermediario, asesor o tasador, adelantarse al movimiento para hacer una buena labor.

Enhorabuena y por favor sigue desnudando la realidad.

3 Sefuela, día

Saludos Sr. Ruiz
(espero que este mensaje no salga en negrita grande como me sale a mí)
Continuando con lo que comentamos hace un par de días en Twitter, permítame alguna apreciación a su excelente artículo.

Yo utilizaría para los cálculos un plazo máximo de 20 años, dado que el periodo óptimo de amortización de un préstamo en el entorno del 6% debe ser algo menor a esos 20 años. No tendría en cuenta que los bancos den préstamos a mayor plazo a las viviendas en stock, dado que (como usted sabe) el mercado está duramente segmentado. Los bancos intentan obtener el mayor dinero posible por su stock, y por eso lo hacen, pero el mercado libre va por otro lado.

En el resto de parámetros nada que objetar. Como comentamos, encontrar un precio medio sirve para dar una idea, pero esto es muy variable en función del núcleo urbano que estemos considerando. Entiendo que ese trabajo sería arduo y complejo.

Enhorabuena de nuevo por dar un enfoque racional a este espinoso asunto que tanto tiene de pasional.

4 Sefuela, día

Intento explicar de forma sencilla e intuitiva en que consiste el periodo óptimo de amortización. Los datos que voy a dar no son exactos en absoluto, tan sólo pretenden facilitar la comprensión del concepto

Supongamos un préstamo de 10.000 euros, a un tipo fijo del 5% anual.
Si lo amortizamos en un año, tendremos que pagar 105.000 euros en un año.
Si lo amortizamos en dos, pagaremos unos 54.000 euros cada año. Ganamos comodidad en el pago a cambio de pagar más intereses.
En 3 pagaremos unos 34.000/año
En 4 pasamos a pagar 26.500/año
En 5 pagaremos 22.000
En 6 pagaremos 18.000
En 7 pagaremos 15.000
En 8 pagaremos 14.000
Cada año que pasa pagamos un poco menos anualmente, pero cada vez ganamos menos comodidad (la diferencia de estar pagando un año más o menos tiende a cero), hasta que llega el punto en que es despreciable esa ganancia marginal de comodidad en el pago. A partir de ese momento, es tontería alargar el plazo de amortización, puesto que realmente sólo estaremos incrementando los intereses que pagamos.

En función de esto se establece lo que se llama periodo óptimo de amortización.

Este plazo es diferente para cada tipo de interés considerado. A medida que el tipo de interés es mayor, el plazo óptimo de amortización es menor, puesto que estaremos pagando más intereses en relación con el principal.

He encontrado esta http://www.uv.es/asepuma/XIV/comunica/33NUEVA.pdf modelización del concepto, para quien le interese profundizar en el tema.
Saludos

5 Oscar84, día

Un artículo muy interesante. Yo sólo haría dos puntualizaciones: 1) que generalmente se paga una entrada al comprar un piso; y 2) que los precios son aún más variables en la vivienda de segunda mano. Incidiendo en este segundo punto, no sé decir qué relevancia puede tener el precio medio (supongo que se refiere al precio al que se oferta la vivienda) en un mercado con poca demanda. Sospecho que, hoy en día, la gente mira muchos pisos para elegir la mejor opción.

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