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Letra pequeña en Oliver Wyman: algunas revelaciones sorprendentes

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En el post anterior expliqué cómo había procedido Oliver Wyman (OW) para estimar la probabilidad de impago de las carteras analizadas. Tanto para crédito-promotor como para hipotecas minoristas han clasificado los créditos según su LTV o loan to value.

Como decía, el LTV se expresa en porcentaje, y es la cantidad prestada en relación al valor del inmueble –que sirve de colateral-. Así, el préstamo de 80.000 euros para la adquisición de un activo que en el momento de la compraventa fue tasado en 100.000 euros, tiene un LTV del 80%. Centrándonos en la cartera de hipotecas, hay algunas observaciones que hacer que conviene no pasar por alto.

Los créditos se clasifican según su LTV de la siguiente manera: 1) menos del 60%; 2) desde el 60% hasta el 80%; 3) desde el 80% hasta el 100%; 4) más del 100%.

Para afinar más la puntería, OW también tiene en cuenta la fecha de constitución de la hipoteca. Así, los dividen entre 1) 2011; 2) 2010; 3) 2009; 4) 2008; 5) 2007; y 6) 2006 y anteriores.

De tal modo que finalmente les sale una matriz que viene a ser así:

Fecha de constitución de la hipoteca (vintage)

LTV

  2011 2010 2009 2008 2007 2006 y ant

0%-60%

0,2

0,3

0,2

0,2

0,2

0,1

60%-80%

0,8

1,2

0,8

0,8

0,8

0,6

80%-100%

1,2

1,6

1,1

1,1

1,1

0,8

> 100%

1,4

1,9

1,4

1,4

1,4

1,0

Y en cada una de las casillas introducen un multiplicador de amplio rango (va desde 0,1 hasta 1,9, ambos en negrita).

La idea que subyace es que, cuanto más cercana está en el tiempo la hipoteca, y cuanto más elevado es el porcentaje de LTV, mayor es la probabilidad de default, lo cual tiene sentido: una hipoteca con más de 10 años de vida, y con un LTV del 50% es francamente improbable que llegue a impagarse, salvo auténtica desgracia. Y no sólo por su buena hoja de servicios o track-record, sino por la terrible pérdida que supondría para el ejecutado tirar por el desagüe una buena cantidad de intereses pagados, además de ceder a coste de chollo un piso que doce años atrás se adquirió, sin duda, a un precio sensiblemente más bajo que los actuales.

¿Y hay algo que llame la atención? Un par de cosas:

1)      Sé que la inercia del sector inmobiliario y los largos plazos de ejecución tienen como consecuencia que muchas de las hipotecas firmadas en 2009 (entrega de la vivienda) se correspondan con operaciones cerradas en 2007. Pero, aún así, meter en el mismo saco todas las hipotecas con fecha 2006 y anteriores atenta contra el espíritu y la utilidad práctica de la propia matriz. Las hipotecas de al menos 2006, 2005 y 2004 son, además de muy numerosas, de gran riesgo tanto por gozar de elevados LTVs como por corresponderse con momentos en que los precios de los activos inmobiliarios ya eran de clara burbuja. Por lo tanto, parece lógico que estos años hubieran merecido por parte de OW un trato individualizado con la aplicación, consecuentemente, de unos multiplicadores más elevados. Porque el resultado de juntar las hipotecas de estos años con las más antiguas vigentes en España es la dilución de las más arriesgas con las más solventes, en detrimento de la percepción real del riesgo.

Estoy seguro de que la pérdida esperada total (en el informe estimada en casi 25.000 millones de euros), de haberse hecho el ejercicio con la individualización de los años 2004-6, ascendería a unos pocos miles de millones de euros más que, para el conjunto del sistema financiero, no habría tenido un impacto muy elevado. Sin embargo, quizá sí que hubiera supuesto el suspenso de alguna otra entidad y, probablemente, el sorpasso de la mágica cifra de 60.000 millones de euros. Y castiga más a aquellas entidades que entraron tarde, aunque pisando fuerte, en la burbuja -como el Popular- frente a otras que, si bien contribuyeron decisivamente en la loca carrera de las hipotecas de alto riesgo, echaron el freno a partir de 2006.

2)      En segundo lugar, llama poderosamente la atención la elevada probabilidad de pérdida que OW aplica a las hipotecas constituidas en ejercicios post-burbuja. De hecho, el mayor castigo se lo lleva 2010, seguido de 2011.

En este blog no se han ahorrado críticas durante los últimos dos años a la nefasta práctica de la banca de seguir prestando con esquemas de burbuja (LTV del 110%, 40 años de amortización, etc.) para colocar “como sea” los activos adjudicados o en vía de adjudicación. El informe de OW indica que no andaba desencaminado. Pero esto no es lo más grave. En fecha tan poco sospechosa como febrero de 2011 el propio Banco de España alentaba la constitución de nuevas hipotecas en este powerpoint (ver pág. 22) como puse de manifiesto en un post que elaboré al respecto. En efecto, el todavía gobernador Mafo insistía en que uno de los factores de “solidez del sistema financiero” era el elevado porcentaje de hipotecas sobre la inversión crediticia total.

Parece que no llevaba razón, el ex Gobernador.

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comentarios
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1 diegopanos, día

Estupendo análisis de un problema tan complejo, Jose Luis. Ojalá esteis equivocados, Oliver y tú...

2 cbe, día

Buen análisis José Luis, respecto a los préstamos 2004-2006 habría alguna entidad cercana a la F1 que se vería más perjudicada? Es creible que dentro de la capacidad de absorción de pérdidas se considere el Margen de Explotación del negocio español antes de provisiones para el período 2012-14 más los beneficios desp. imptos de la actividad internacional? Que pasaría con los dividendos? Qué impacto tendría en la evolución de la acción? Parece que hay alguna que otra sombra más, no crees?

3 mroliva, día

Hipotecas subprime existentes actualmente, y por tanto compradas a precio de burbuja, serán aquellas que, independientemente del año en que se compraron, si su hipoteca viva actual (capital inicial menos el amortizado hasta la fecha) fuera mayor que el capital resultante que nos ofreciera un beneficio de un 6% mínimo alquilándolo.

P.e. Si un piso vale 100.000 y su alquiler mensual (incl. otros gastos) es de 400 euros. Anualmente tendríamos un rendimiento de 4.800.
100.000 x 0,06 = 6.000. Por tanto estaría a precio de burbuja.

Es precio de equilibrio de la vivienda sería 4.800 % 0,06 = 80.000.

Siendo el precio de alquiler un precio real, por el que exista demanda en esa zona y se pueda alquilar mañana mismo.

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