¿Por qué no se reduce el stock de vivienda? Tres razones
“Demanda, hay”, es lo que me dicen los promotores y comercializadores de obra nueva con los que trato. Quién lo diría con cinco millones de parados. Pero lo cierto es que también hay 18 millones de personas trabajando. Muchos de ellos en condiciones precarias y una buena parte con la amenaza latente del despido, pero 18 millones son muchos millones.
Lo que también cuentan estos promotores y vendedores es que esta demanda está insatisfecha. ¿Cómo es posible con la cantidad enorme de viviendas en stock?
Por un lado, la ubicación: mucho de ese stock está situado en lugares poco atractivos para los compradores. En la periferia lejana de Madrid se aprecia fácilmente: los alrededores de Guadalajara, la comarca de la Sagra (en Toledo), la cercana Ávila (miren este aleccionador video de idealista.com). El día que los ‘inmuebles’ dejen de ser tales para convertirse en ‘muebles’ habremos resuelto la mitad de este problema. Por ahora es lo que hay.
Por otro lado, por el precio. Son muchos los que comprarían pisos si los precios fueran lo suficientemente bajos para sus bolsillos. La mayoría de compradores no van buscando chollos, no son inversores en busca de la mejor ganga. Son familias (o proyecto de familias) que simplemente buscan un lugar adecuado para anidar y desarrollar sus vidas y que se conforman con encontrar algo equilibrado. Hago esta consideración porque frecuentemente se dice que la vivienda aún tiene que bajar un 50% o más. Y no estoy de acuerdo. Sí que pienso que la vivienda no ha bajado todo lo que debería y que, sobre máximos de 2007, el descuento medio tendría que estar en el entorno del 50%. Y también pienso que ha bajado más de lo que reflejan las estadísticas oficiales. En cualquier caso, el esfuerzo familiar para la adquisición de la vivienda no debería ser superior al 30% de sus ingresos, asumiendo un precio del dinero razonable –que a mí se me antoja en torno al 4%-. ¿Y por qué no bajan los precios? Por dos razones: la fundamental, porque la banca no tiene ningún incentivo a rebajar el precio más allá de lo exigido por el Banco de España. La segunda, porque con tipos todavía artificialmente bajos, a los propietarios no les aprieta el zapato lo suficiente.
En último lugar, por la incidencia de la financiación en el mercado de la vivienda. Comprar vivienda sin financiación no está al alcance de casi nadie. Pero la banca tiene un grave problema: una buena parte de su crédito está financiado con dinero del exterior (antes del boom no era así, había equilibrio entre depósitos y préstamos). Y renovar esa financiación exterior (vencimientos de deuda) no es tarea fácil para la mayoría de las entidades, hasta el punto de que el Estado (todos nosotros) avala frecuentemente. Si para renovar sus actuales deudas tiene problemas ¿cómo podrá endeudarse más para financiar nuevas adquisiciones de vivienda? Esta es la madre del cordero de una economía hiperendeudada (deuda pública más privada). Nos piden, y con razón, que nos desapalanquemos y, ¿cómo se hace eso en estas circunstancias? Yo no lo sé.
Por eso sólo financian en condiciones aceptables los inmuebles que han adquirido vía adjudicados o en dación en pago. Mientras tanto, conozco el caso de un promotor que ha decidido financiar directamente la compra de sus viviendas. “¿Qué hago? ¿Dejarlas sin vender? Es más, si el cliente se acerca al banco a pedir financiación le van a colocar una vivienda de las suyas y pierdo la venta. Prefiero asumir el riesgo”. ¿Es ese el camino?
De las tres causas mencionadas en dos es el sistema financiero el que actúa como muro de contención. Por tanto, arreglar el problema inmobiliario sin solucionar los problemas de la banca parece una quimera.
Yo añadiría un cuarto motivo, parecido al primero (la ubicación), me refiero a la Tipología de las viviendas. No sé quién habrá hecho el estudio de mercado de algunas promociones (si es que lo han hecho) pero es fácil encontrar promociones de un sólo dormitorio en zonas donde no parece lo más aconsejable. ¿Qué les sucederán a esas construcciones? ¿Se derrumbarán?
¿Qué no tiene que bajar un 50% más? Vamos a ver, históricamente el ratio de precio medio de la vivienda a renta familiar disponible no ha pasado de 4, cuando salimos de la crisis anterior (1996) era de 2,6 y la última cifra que vi de la situación actual era casi 7,5... y eso sin contar que la estadística actual de renta familiar disponible está probablemente hinchada. No, no tiene que caer un 50%, tiene que caer un 70-80% hasta que volvamos a ratios de 2,5-3,0 y teniendo en cuenta la pérdida de renta familiar disponible real. Además, el tipo de interés "razonable" no es el 4%, es el 8%, y quien pida un crédito hipotecario a 50 años debe ser consciente que en algún momento tendrá que pagar un 15%, porque vamos a ver: ¿alguien puede indicarme un período histórico de 50 años de duración que no haya visto los tipos de interés al 15% en algún momento?
Pues sí, Alfonso, llevas razón, de hecho esta misma mañana me comentaba un amigo que había estado mirando los restos de una promoción bien ubicada pero que le había echado para atrás el tamaño de las habitaciones (se quejaba de que en plano comercial cabían dos camas cuando era materialmente imposible). En los últimos tiempos del boom el promotor se desentendió completamente de la demanda de uso, y sólo atendió a la demanda de especulación (que no se fijaba en estos "detalles"). Cuando me preguntan en los medios cuál es el futuro del sector, siempre contesto que el promotor tendrá que dejar de mirarse el ombligo y centrarse en lo que importa: la demanda, el cliente. Ya prepararé un post sobre esto. Un saludo
Hola Bruno, no estoy de acuerdo contigo en la bajada de precios necesaria para un ajuste equilibrado (lo que no descarta que en un momento dado pudiera bajar el precio más del nivel de equilibrio para luego volver a subir, aunque lo dudo). No es el lugar este comentario para darte mi argumento detallado, pero te recojo el guante y preparo un post para el lunes (si no hay nada urgente) explicando mi visión. Sobre los tipos, decirte lo siguiente: soy firme partidario de los tipos fijos, y creo que el origen del boom está en el cambio de modelo. Las familias, que suelen tener ingresos estables, no deben estar al albur de algo tan volátil como el euribor. Dicho esto, en algún punto hay que marcar el "test de estrés" de las familias. Puede que el 4 sea corto, pero el 8 me parece, en el mundo de hoy, excesivo, y no te digo el 15. Con tipos al 8 o superiores no tendría sentido ni este blog: estaríamos todos económicamente muertos.
Buenas tardes Jose Luis, y decirte que estoy totalmente de acuerdo con lo que escribes, pero tambien decir que seria interesante ir diferenciando el stock de viviendas existentes en españa en dos tipos; uno el que por su tipologia o situacion con una rebaja de entre un 40 o un 50 por ciento sobre los precios de 2007 va a encontrar compradores o ya los esta encontrando y otro el que tardara muchos años en encontrar comprador bien por su tipologia o mas bien por la ubicacion de estas viviendas, que como se dice mas arriba ni con descuentos de un 70 u 80 por ciento sobre los precios de 2007 no creo que encuentre comprador en muchos años, simplemente porque para ese tipo de viviendas no hay mercado.
Aceitunero, en el libro hablo de ello y hago una clasificación, pero es una buena idea para trabajar en un post. Sin duda, no todo el stock es igual.
Es que somos muy pobres....!! todos los argumentos/características del inmueble son argumentos de valor (a favor o en contra del valor del inmueble); localización, calidad constructiva, diseño, imagen, entorno social, etc, etc. Y todos quedan reflejados en el precio en que se puede llegar a realizar la operación. No hay mercado porque no se encuentran compradores para determinado producto (inmueble) en las condiciones actuales, y como de las condiciones de la oferta solo se puede variar una (QUE ES EL PRECIO) el inmueble no encontrará comprador hasta que haya bajado su valor lo suficiente, o seamos un poco más ricos. Muchos inmuebles quedarán para criar malvas, sin comprador, como ya ha ocurrido en otros tiempos, porque son "ruinosos". La financiación posibilita acceder al dinero que no tenemos y eso, hoy, es un esfuerzo inútil para desgracia de todos.
Hola, José Luis. Es cierto elprecio es o debería ser la traducción en moneda de los atributos de un producto; de ahí la diferencia entre un piso y otro (calidadades, orientación, altura, ubicación,...). No obstante, si he dado tres razones y una de ella es el precio, como algo distinto, es porque pienso que, con independencia de los atributos que tenga una casa, el precio solicitado, de media, es superior al que esos atributos deberían reflejar. Y doy las claves: tipos de interés artificialmente bajos; falta de incentivos para la banca.
estoy de acuerdo, el precio ha de ajustarse y estos factores tienen una influencia determinante. cuanto más libre (y por consiguiente mejor informado y formado) es un mercado mejor traduce a precio/valor el resto de los factores.
Hay demanda en las ciudades y su periferia cercana, y a precios menores que los actuales. Y teniendo cuenta la proporción de propietarios de la vivienda en la que viven y de otra más, que ahora usan sus hijos, sobrinos, etc. esta demanda de pisos nuevos no es enorme. En las costas, como segunda vivienda, por mucho que Pepiño quiera vendérselas a los ingleses, hay tal cantidad que muchas se deteriorarán antes de venderse. Las revoluciones árabes ayudan al alquiler de temporada, si alguien decide bajar los precios, pero no necesariamente a la venta. Además hay alcaldes empeñados en construir más, por si hubiera pocas, gracias a Dios que los bancos no van a dar pasta y se pare un poco el enladrillamiento de las costas. El precio de los vuelos, que no hace más que subir, tampoco ayuda. En cuanto a las viviendas de la periferia lejana y en medio de la nada, son tan invendibles que lo único que se me ocurre es que las administraciones públicas las socialicen y les den un uso social, como residencias o complejos residenciales para ancianos (ahora que las pensiones se van a quedar en la mínima expresión), o viviendas en alquiler baratísimo para ciudadanos muy pobres, inválidos, o en cualquier situación social muy desfavorecida, o sea, el equivalente de las viviendas sociales de Bélgica y de los HLM franceses. Se que esto va a parecer casi comunista en estas páginas, y que los habitantes de esos pueblos van a resistirse como gato panza arriba a convertirse en "aparcamientos de ancianos y pobres", pero su alternativa es el pillaje y deterioro de esas viviendas, que ya ha empezado.
Hombre, yo creo que la principal: precio, más que ubicación o la tipología. Si uno gana mil, y la hipoteca cuesta mil, pues no salen las cuentas. Un banco no te financia 300k ni con tasador oficial, porque sabe que no la recoloca, un banco te financiaría 120.000 porque sabe que la recoloca, y hace la excepción con las de su propia cartera, para quitar lastre, si no no lo haría. Los bancos no tienen incentivos? claro mientras tengan el FROB.. más bien están desincentivados.
Buenas tardes José Luis, primero decir que creo que has acertado en las tres primicias. Bueno, el tema del estudio de mercado Alfonso también tiene razón. Ésa es la parte fundamental de llegar a un buén objetivo (que no tenemos que olvidarnos que es el de vender el inmueble). Por eso, cualquier persona con un poco de dinero se ha visto capaz de hacerser promotor, sin juició ni profesionalidad. Esto ha hecho mucho daño al sector. Pero no toda la culpa es del promotor ni su estudio. al final de la cadena hay el cliente. Si el "cliente" no hubiese comprado ese inmueble, esta tipologia hubiera desaparecido. Por ello, como que no fué así, se ha ido incrementado, y así el promotor ha seguido haciendo todo aquella que podia vender. Todo ha sido un pez que se mordia la cola, pero ahora ha llegado a su fín. Vamos a ver cuándos inmuebles se tendran que derrumbar por ser invendibles