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Ladrillazo: ¿son suficientes 50.000 millones más?

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Hay qué ver cómo el tiempo –apenas unos meses- va poniendo las cosas en su sitio. En los test de estrés que llevó a cabo la EBA en julio –esos en los que sacó pecho el todavía Gobernador del Banco de España- se planteó un escenario económico adverso que en aquel momento muchos tildaron de apocalíptico:
-    Caída del PIB del 1% en 2011 y del 1,1% en 2012.
-    Caída acumulada del precio de la vivienda de hasta un 34,2% en vivienda y hasta un 62,5% en suelo para 2012.
-    Aumento de la morosidad al doble (100%)
-    Aumento del desempleo hasta el 22% en 2012.

Lo cierto es que hoy lo firmaríamos. La vivienda ya ha caído cerca de un 40% y nadie a estas alturas duda de que vaya a caer más. El desempleo ya ha superado el 22% y puede alcanzar este año porcentajes nunca vistos antes y, en fin, la morosidad, si no fuera por las continuas refinanciaciones de la banca, rondaría sin duda esa previsión pesimista.

La pregunta que muchos se hacen es si los 50.000 millones de pérdidas latentes que ha señalado De Guindos son suficientes o dejan algo bajo las alfombras. A continuación voy a reproducir el test, a mi entender, más realista al que sometí a las entidades financieras españolas que publiqué en este post que transcribo y matizo:

“El lunes, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, publicó un post muy interesante en Expansión. En él se explica cómo se calcula la pérdida esperada: “si un inversor tiene 1.000 préstamos hipotecarios de 250.000 euros cada uno, con una probabilidad de impago del 5% y con una caída media del valor de la vivienda más gastos de recuperación de un 40%, la severidad de la pérdida sería del 2% (multiplicación de un 5% por un 40%) y la pérdida esperada por tanto ascendería a 5 millones euros, de un total de 250 millones de euros que tiene de valor la cartera…”. Usaremos, pues, el método para calcular grosso modo el estrés inmobiliario.”

Es importante leer este párrafo antes de empezar a hacer cálculos, pues hay mucha confusión sobre qué es o debe considerarse pérdida.

Empecemos por promotores: la tasa de mora actual es de alrededor del 15%. En el caso adverso, según me han informado, la tasa que se ha aplicado es del 41% (francamente elevada). Suponiendo que la EBA ha asumido una caída de precios del 50% (dado el peso del suelo en la cartera de los promotores), la pérdida total esperada es de 71.750 millones. Según la EBA, son 66.000 millones, así que mis números gruesos se aproximan bastante.”

Como explico en el primer párrafo, el escenario adverso del test suponía utilizar una mora al doble de la vigente en aquel momento. Como en aquel momento era del 15%, lo lógico hubiera sido que la EBA utilizara el 30%. Alguien me dijo que probablemente se usaba una tasa superior por los gastos de recuperación. Pero el 41% cubre con creces esos gastos. Hoy día, y visto el rapidísimo crecimiento de la mora en promotores, que en seis meses ha alcanzado de media el 19% (el 25%, reconoció Banesto la semana pasada), me parece una asunción muy creíble. Al no disponer de mayor información sobre la composición de los activos (vivienda y suelo) de la banca, por intuición pensé que un 50% de caída media de la cartera reflejaría bien el criterio de la EBA. Por último, asumí que el crédito promotor vivo en ese momento era de 350.000 millones de euros. Por tanto, 350.000 * (41% * 50%) = 71.750 millones de pérdida. Una cifra bruta no muy lejana de la calculada por la EBA (66.000) con lo que pienso que mis asunciones no distaban mucho de las oficiales.

Sigamos por hipotecas: la tasa de mora es del entorno del 2,5%. Doblémosla (5%) y apliquémosla asumiendo una caída de precios del 34%. Me salen 11.400 millones, mientras que a la EBA 13.500, probablemente debido al uso de números gruesos”

De aquí poco que decir. La diferencia entre la EBA y mi cálculo probablemente responde a los mencionados gastos de recuperación. Asumí que el saldo vivo hipotecario de las familias era de 670.000 millones de euros. Así pues, 670.000 * (5% * 34%) = 11.400 millones de pérdida.

Promotores
¿Os parece correcto asumir, para suelo, una bajada total desde máximos de un 62,5%? De esto algo sé, y os puedo decir lo siguiente: los suelos urbanizables valen hoy apenas el 10% de lo que valían en el boom. Respecto de los suelos urbanos o finalistas, las bajadas pueden ir desde un 25-50% en grandes ciudades y zonas urbanas hasta un 50-70% en costa o urbanizaciones periféricas. No dispongo de datos acerca de cuál es el peso de cada tipo de suelo en los balances de los bancos, aunque dada la apetencia de los promotores por los nuevos desarrollos en los últimos tiempos del boom, me inclino a pensar que la parte de urbanizables es importante, por lo que un descuento del 62,5% se me antoja escaso. Me sentiría más cómodo en el entorno del 70-75%.

¿Y una  mora del 41%? Francamente es elevada. ¿Lo suficiente como para cubrir las “ayudas” que graciosamente han sido concedidas a la banca? A saber: 1) prórroga del sistema de valoración de los suelos urbanizables según la Ley del Suelo de Aznar (que precisamente termina a finales de año) sin la cual éstos deberían ya valorarse como rústicos; 2) modificación de la Ley de Sociedades Anónimas (art. 260) que de facto evita la quiebra y disolución de las promotoras inmobiliarias. Puede que sí, puede que no. Lo que está claro es que un verdadero test de estrés debería contemplar un escenario en el que las leyes se aplicaran sin excepciones.

En cualquier caso, sin tocar la mora, y subiendo la pérdida del suelo hasta el 75% nos iríamos hasta 107.600 millones, es decir, 36.000 más que ahora.”

Aquí quizá me pasé aplicando el 75%, pues no tuve en cuenta que de la cartera de préstamos de promotores una buena parte se corresponden con viviendas, ya sean terminadas o en fase de construcción. Ahora bien, habida cuenta de la rápida subida de la morosidad en los últimos meses así como el hecho de que tanto la Ley de Sociedades de Capital (heredera de la LSA) y el método de valoración de suelos siguen “trucados”, me parece razonable seguir asumiendo esa cifra de 36.000 millones de euros no aflorados por el Gobernador.

Hipotecas familias
¿Una bajada de precios del 34,2% en los precios de la vivienda, es creíble? Mucho me temo que no. Y todavía menos para 2012. Si Promora, agencia especializada de la Moraleja (urbanización lujosa de Madrid), dice que los precios han bajado en la zona entre el 30-40%; si en Serrano la única promoción de obra nueva que había en 2007 tuvo que bajar el precio un tercio y así poder liquidar en 2009, está claro que los precios reales han bajado, de media en todo el país, más cerca del 50% que del 30%. Y todos los que estamos en esto sabemos que es así. ¿Que las viviendas de los bancos se venden por menos descuento? Sí, claro, con financiaciones del 110% y spreads de “cero coma” yo también vendo.

¿Y una mora del 5%? Bajo mi punto de vista, no recoge en absoluto los riesgos y amenazas que están acechando. ¿Por qué? De entrada, si tiene algún amigo director de banco, hágale la siguiente pregunta: ¿por cada uno que entra en mora, cuántos tienes en puertas? Yo lo he hecho, y la respuesta es desoladora: entre 10 y 20. Si esto fuera algo pasajero (un año o dos) pues la sangre no llegaría al río pero, claro, llevamos cuatro años de crisis y dos más como mínimo no nos los quita nadie. Y ante esta situación hay tres amenazas muy claras:
1)      agotamiento de ahorros/ayudas (desempleo/menos ingresos larga duración). Los millones de familias con al menos un parado están llegando al límite. Los arreglos y apaños con el banco, o las ayudas de los parientes/amigos no son eternas, máxime cuando éstos tampoco van sobrados.
2)       Subidas de tipos. Un test de estrés adverso a dos años vista debe recoger las consecuencias de la potencial subida del euribor en las cuotas hipotecarias en familias con ingresos menguantes e impuestos, luz, gas, petróleo, etc., crecientes.
3)      Presión social. Que puede desembocar en la aprobación por los gobiernos de medidas populistas que incentiven la mora, siendo su máxima expresión la dación en pago.

Así las cosas, ¿cuál sería una tasa de mora hipotecaria razonable para cubrir un escenario adverso de aquí a dos años? Sinceramente no lo sé, pues se puede argumentar hacia uno u otro lado. ¿Cinco veces la actual está bien? Eso daría un 10%. Probemos a ver qué pasa.

Por tanto, con mora del 10% y descuento del 50%, la pérdida esperada alcanzaría 33.500 millones de euros, 20.000 más que en la actualidad.”

Me mantengo en lo que dije en julio. Es cierto que algunas amenazas ahora no lo son tanto, como los tipos de interés al alza. Sin embargo, el desempleo crece más rápido que nunca. Además, las subidas de impuestos y de todo tipo de tarifas están constriñendo la capacidad de pago de las familias.

Concluyendo, 56.000 millones de euros más.

En aquel entonces, el stress máximo, que fue superado, implicaba unas pérdidas a provisionar de 80.000 millones en total. Según he leído en Expansión en las últimas semanas, las provisiones actualmente alcanzan los 105.000 millones de euros. Pero, claro, también han pasado muchas cosas desde entonces, como aportaciones del FROB, la CAM, el Banco de Valencia, el vaciamiento del Fondo de Garantía de Depósitos, etc.

Si a los 105.000 millones provisionados aplicamos los 50.000 de De Guindos alcanzamos 155.000, lo que supondría valorar el ladrillazo en aproximadamente un 15% del PIB. Suena bien.

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comentarios
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1 Strasser, día

¿50.000?

El agujero como poco necesitaria 300.000 millones.

2 Kronen, día

El ladrillazo necesita por lo menos de 200.000 millones para ser liquidado.

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