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España vende 491.000 viviendas, ¿se está acabando el stock?

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En efecto, en España se han producido 491.000 compraventas de vivienda en 2010 según el Consejo General del Notariado. La cifra es francamente elevada, salvo si la comparamos con la serie histórica: 916.000 en 2006; 788.000 en 2007; 561.000 en 2008.

El año pasado se registraron 463.000 ventas. Por lo tanto, este año han subido casi un 6%. En todo caso, sobre máximos de 2006, se ha producido un descenso del 86%.

La diferencia entre 2010 y 2009 es de 28.000 viviendas. Un número pequeño que probablemente se justifique por el fin de la deducción en la compra de vivienda así como por el aumento de la tributación del IVA del 7% al 8%. Sin embargo, es significativo remarcar que la caída se ha frenado y que, por tanto, España podría estar tocando suelo.

Aparentemente, si este ritmo de ventas fuera sostenido, el famoso stock de vivienda no duraría más de un par de años. Sin embargo, algunos datos nos pueden hacer desistir de este deseado escenario:

-         En 2009 se terminaron 390.000 viviendas nuevas. Ese mismo año, 114.000 viviendas fueron embargadas por las entidades financieras. Por tanto, el stock de vivienda para la venta se incrementó en poco más de 500.000 viviendas. De forma que si se vendieron 460.000, el stock aumentó en unas 40.000.

-         En 2010 la cosa ha ido bastante mejor: las viviendas terminadas son 260.000; y se estima que las ejecuciones hipotecarias se sitúen entorno a 130.000. Por tanto, 390.000 viviendas más a la venta. Como se han vendido 490.000, el stock ¡por fin! se reduce en 100.000 viviendas.

Pero esto podría no ser cierto del todo. Es posible que en muchas ocasiones la misma vivienda se haya vendido más de una vez. Pongo un ejemplo: un activo llega a un banco vía ejecución hipotecaria. En el mismo ejercicio, lo traspasa a una sociedad propiedad cien por cien del banco constituida al efecto. Sin cambiar de año, esa sociedad vende el piso a un particular. Otro ejemplo: en muchos casos, la banca, en lugar de hacer la “ortodoxa” dación en pago con los promotores, llevan a cabo una compraventa (sin movimiento de dinero; por la deuda pendiente). Esta práctica está en retroceso desde que el Banco de España equiparó, en términos de provisiones y pérdidas, ambas figuras jurídicas. Es casi imposible conocer estos datos.

De cualquier manera, destaca el elevado número de ventas para un país cuya demanda natural (en comparación con otros países de nuestro entorno) se debería situar en algún punto entre trescientas y cuatrocientas mil viviendas. ¿Por qué, entonces?

-         Por un lado, porque estamos hablando de viviendas escrituradas en 2010: es decir, viviendas (las de obra nueva) que se iniciaron y comercializaron en 2008 (no olvidemos que hasta la caída de Lehman, en septiembre de 2008, de la crisis sólo se tenía constancia en medios profesionales)

-         Por otro lado, aunque lentamente, el precio de la vivienda baja mes a mes. Cada vez que esto sucede hay un reajuste entre oferta y demanda que favorece el equilibrio.

-         Por último, reseñar el fenomenal esfuerzo que está haciendo la banca para vender/deshacerse del mayor número de viviendas posible. Su política hipotecaria frecuentemente excesiva (financiación del 100%, plazos de 40 años, diferencial “cero coma”) que a mí personalmente me parece pan para hoy y hambre para mañana, es una de las claves principales del sostenimiento de las ventas en 2010.

En cualquier caso, algo llama la atención: en 2008 se terminaron en España cerca de 600.000 viviendas. En 2009, unas 200.000 menos. En 2010, 130.000 menos. Con cierta lógica, cada año se han vendido también menos, de una forma más o menos proporcional. La sorpresa es que, este año, con menos viviendas terminadas, no sólo se han mantenido sino que han aumentado las ventas. No nos debemos fijar en esas 28.000 viviendas más, sino en las 50.000-100.000 que previsiblemente deberían haberse vendido de menos.

Tampoco es una casualidad que haya sido el País Vasco la región que ha registrado un mayor incremento de ventas. La vasca es la economía más sana del país, con un paro similar al europeo. Y no sólo eso: sus cajas de ahorro se cuentan entre las entidades más saneadas de toda España.

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comentarios
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1 Pisos Zaragoza, día

El verdadero problema no son las viviendas que se han vendido, sino las que son imposibles de vender. Eso, y el suelo urbano o urbanizable que ya no tiene salida.

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