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El test de estrés inmobiliario que la banca no hubiera aprobado

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El escenario adverso de los test de estrés, para el caso de España, contempla las siguientes hipótesis: 1) caída del PIB de un 1% en 2011 y un 1,1% en 2012; 2) caída del precio de la vivienda de un 21,9% hasta 2012, lo que supone un acumulado total del 34,2%; y del suelo de un 62,5%, 3) aumento de la morosidad al doble (100%); 4) desempleo del 22% en 2012.

En algunos medios de comunicación se hacen cruces ante este escenario, que tachan de apocalíptico. No obstante, y salvo en el caso del PIB –donde nos situaremos seguramente en un crecimiento de “cero coma” para este año, y parecido al que viene- las asunciones no son tan descabelladas. Incluso se quedan cortas en algún caso.

Sin embargo, no es ésta la única crítica que se puede hacer a la metodología empleada. Una de las carencias, bastante grave, es la de haber considerado un balance estático, tal y como expone Rubén Manso en este artículo de El Economista. La otra gran carencia es la de hacer como si no pasara nada con el problema de la deuda soberana. Muchos escribidores de nuestros medios lo han usado como un reproche a Alemania, pues entienden que el problema griego es sobre todo un problema para sus bancos. Sin embargo, Société Générale ha tenido a bien hacer este ejercicio que lo tienen a su alcance en este post de Kike Vázquez en Cotizalia, magníficamente interpretado. La hipótesis de SG es de una quita del 50% para las deudas griega, irlandesa y portuguesa; y de un 20% para la italiana y la española. El resultado es que los peor parados son, como es lógico, los bancos de los países periféricos. La pena es que SG sólo ha tomado en consideración algunos bancos (cinco españoles): me hubiera gustado ver el resultado para nuestras queridas cajas.

Pero volvamos a lo nuestro. En España hay alrededor de 1,4 billones de euros en préstamos con respaldo inmobiliario y de la construcción que se reparten de la siguiente manera:

Crédito promotor y constructor: 430.000 millones de euros. Tomaremos sólo los 350.000 millones que corresponden con al crédito promotor

Saldo vivo hipotecario: 1.000.000 millones de euros , de los cuales alrededor de 670.000 son hipotecas a particulares para adquisición de vivienda. Asumo para el cálculo que vamos a hacer la última cifra pues entiendo que es la que se ha elegido para  el ejercicio de estrés.

El lunes, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, publicó un post muy interesante en Expansión. En él se explica cómo se calcula la pérdida esperada, y a continuación transcribo el ejemplo que F. Aceytuno utiliza: “si un inversor tiene 1.000 préstamos hipotecarios de 250.000 euros cada uno, con una probabilidad de impago del 5% y con una caída media del valor de la vivienda más gastos de recuperación de un 40%, la severidad de la pérdida sería del 2% (multiplicación de un 5% por un 40%) y la pérdida esperada por tanto ascendería a 5 millones euros, de un total de 250 millones de euros que tiene de valor la cartera…”. Usaremos, pues, el método para calcular grosso modo el estrés inmobiliario.

Empecemos por promotores: la tasa de mora actual es de alrededor del 15%. En el caso adverso, según me han informado, la tasa que se ha aplicado es del 41% (francamente elevada). Asumiendo una caída de precios del 50% (dado el peso del suelo en la cartera de los promotores), la pérdida total esperada es de 71.750 millones. Según la EBA, son 66.000 millones, así que nuestros números gruesos se aproximan bastante. ¿Es mucho o poco?

Sigamos por hipotecas: la tasa de mora es del entorno del 2,5%. Doblémosla (5%) y apliquémosla asumiendo una caída de precios del 34%. Me salen 11.400 millones, mientras que a la EBA 13.500, probablemente debido al uso de números gruesos, y también a que las entidades financieras presentadas a los test no son el 100% mientras que los números que yo uso sí.

En total, unos 80.000 millones de euros de pérdidas máximas. Sobre una inversión total de 1 billón representa el 8%. ¿Mucho o poco?

Antes de seguir, una reflexión sobre la metodología usada por las autoridades financieras: si os fijáis, la bajada de precios apenas tiene impacto sobre la valoración de los activos en los balances bancarios. De hecho, sólo cuando la persona titular del crédito entra en dudosidad, es cuando se empieza a hablar de pérdidas. Esto es muy relevante puesto que, si se hiciera una valoración mark-to-market de todo el balance, la pérdida del subyacente sería bestial, la segura quiebra del sistema. Lo que quiero destacar aquí es que, hacerlo o no hacerlo, es sólo un criterio contable, nada más.

En cualquier caso, asumiremos la metodología (aunque, en puridad, no debería hablarse de activos tóxicos, sino de “personas tóxicas”).

Promotores

¿Os parece correcto asumir, para suelo, una bajada total desde máximos de un 62,5%? De esto algo sé, y os puedo decir lo siguiente: los suelos urbanizables –el viernes dedico a esto el post- valen hoy apenas el 10% de lo que valían en el boom. Respecto de los suelos urbanos o finalistas, las bajadas pueden ir desde un 25-50% en grandes ciudades y zonas urbanas hasta un 50-70% en costa o urbanizaciones periféricas. No dispongo de datos acerca de cuál es el peso de cada tipo de suelo en los balances de los bancos, aunque dada la apetencia de los promotores por los nuevos desarrollos en los últimos tiempos del boom, me inclino a pensar que la parte de urbanizables es importante, por lo que un descuento del 62,5% se me antoja escaso. Me sentiría más cómodo en el entorno del 70-75%.

¿Y una  mora del 41%? Francamente es elevada. ¿Lo suficiente como para cubrir las “ayudas” que graciosamente han sido concedidas a la banca? A saber: 1) prórroga del sistema de valoración de los suelos urbanizables según la Ley del Suelo de Aznar (que precisamente termina a finales de año) sin la cual éstos deberían ya valorarse como rústicos; 2) modificación de la Ley de Sociedades Anónimas (art. 260) que de facto evita la quiebra y disolución de las promotoras inmobiliarias. Puede que sí, puede que no. Lo que está claro es que un verdadero test de estrés debería contemplar un escenario en el que las leyes se aplicaran sin excepciones.

En cualquier caso, sin tocar la mora, y subiendo la pérdida del suelo hasta el 75% nos iríamos hasta 107.600 millones, es decir, 36.000 más que ahora.

Hipotecas familias

¿Una bajada de precios del 34,2% en los precios de la vivienda, es creíble? Mucho me temo que no. Y todavía menos para 2012. Si Promora, agencia especializada de la Moraleja (urbanización lujosa de Madrid), dice que los precios han bajado en la zona entre el 30-40%; si en Serrano la única promoción de obra nueva que había en 2007 tuvo que bajar el precio un tercio y así poder liquidar en 2009, está claro que los precios reales han bajado, de media en todo el país, más cerca del 50% que del 30%. Y todos los que estamos en esto sabemos que es así. ¿Que las viviendas de los bancos se venden por menos descuento? Sí, claro, con financiaciones del 110% y spreads de “cero coma” yo también vendo.

¿Y una mora del 5%? Bajo mi punto de vista, no recoge en absoluto los riesgos y amenazas que están acechando. ¿Por qué? De entrada, si tiene algún amigo director de banco, hágale la siguiente pregunta: ¿por cada uno que entra en mora, cuántos tienes en puertas? Yo lo he hecho, y la respuesta es desoladora: entre 10 y 20. Si esto fuera algo pasajero (un año o dos) pues la sangre no llegaría al río pero, claro, llevamos cuatro años de crisis y dos más como mínimo no nos los quita nadie. Y ante esta situación hay tres amenazas muy claras:

1)      agotamiento de ahorros/ayudas (desempleo/menos ingresos larga duración). Los millones de familias con al menos un parado están llegando al límite. Los arreglos y apaños con el banco, o las ayudas de los parientes/amigos no son eternas, máxime cuando éstos tampoco van sobrados.

2)       Subidas de tipos. Un test de estrés adverso a dos años vista debe recoger las consecuencias de la potencial subida del euribor en las cuotas hipotecarias en familias con ingresos menguantes e impuestos, luz, gas, petróleo, etc., crecientes.

3)      Presión social. Que puede desembocar en la aprobación por los gobiernos de medidas populistas que incentiven la mora, siendo su máxima expresión la dación en pago.

Así las cosas, ¿cuál sería una tasa de mora hipotecaria razonable para cubrir un escenario adverso de aquí a dos años? Sinceramente no lo sé, pues se puede argumentar hacia uno u otro lado. ¿Cinco veces la actual está bien? Eso daría un 10%. Probemos a ver qué pasa.

Por tanto, con mora del 10% y descuento del 50%, la pérdida esperada alcanzaría 33.500 millones de euros, 20.000 más que en la actualidad.

Por lo tanto, el desfase que a mí me sale entre lo declarado por la EBA/Banco de España y lo que a mí me dejaría tranquilo asciende a 56.000 millones. Cifra que, creo recordar, ha sido mencionada por algún banco de inversión o agencia de rating.

Pero, ojo, esto no es todo: el test de estrés no ha cubierto ni el problema de la deuda soberana (ver artículo de Kike Vázquez ut supra), ni el del encarecimiento del crédito por el incremento de la prima de riesgo, ni el de los cientos de Ayuntamientos y CCAA en quiebra técnica.

Saquen sus propias conclusiones.

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comentarios
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1 José Luis Gómez Lorenzo, día

Impresionante análisis... números, conjeturas, reflexiones, y.. mis conclusiones? me las guardo para no asustar a nadie.. Pero mis más sinceras felicitaciones por este post.. maravilloso¡¡

2 José Luis Gómez Lorenzo, día

perdone por esta puntualización.. la mora de los promotores contabilizada HOY a un 15% y un 50% de descuento.. es de 0.5x0.15x350.000= 26.250 millones.. no 71.750 M € ... si he entendido bien el post... (15% de mora y valorización del 50%, sobre un total en riesgo de 350.000) Su segundo análisis, me parece mucho más acertado y más cerca de la realidad...así que el BdE nos está engañando en 80.000.000.000 de Euros más que ahora.. no en 36.000 un 8% de riesgo promotor a mayores de lo que cuentan¡¡ SOLO PROMOTOR¡¡¡ (perdóneme si me he confundido..) Por este motivo han refinanciado Fadesa, etc.. (usted mismo lo comentaba en otro post ...Que ocurre si en europa decimos que han quebrado 7 inmobiliarias de 5000 millones en balances cada una¡¡ QUE INSTANTÁNEAMENTE QUEBRAMOS¡¡ (una pequeña puntualización a su análisis sobre mora personal hipotecaria, de oscar todas sus conclusiones, tanto las amenazas, como lo que no se cuenta¡¡ (excepto que el desfase, con la cuenta antes comentada, con estos números es de 100.000.000.000 millones, no de 56.000), y cito: "...Cifra que, creo recordar, ha sido mencionada por algún banco de inversión o agencia de rating..."y mis conclusiones?... Mañana me marcho a la emigración... Buenas noches¡¡

3 José Luis gómez Lorenzo, día

perdón, ya he visto mi fallo: 0,41x0,5x350.000 .. el 15% es el dato real, el 41% el utilizado.. Aunque ya me pilla tarde.. voy de camino Alemania con las maletas....

4 José Luis Ruiz Bartolomé, día

Me explicado mal, José Luis. La mora reconocida hoy en día es del 15% en promotores. En el test que se ha hecho, en principio se ha elevado al doble (30%) pero por alguna razón que desconozco, se ha elevado al 41% (lo cual me parece mejor pues es una cifra más conservadora). ¿Es suficiente? No lo sé. Quizá sí, aunque no olvidemos que la inmensa mayoría de promotoras están en quiebra técnica, vivas sólo porque la banca las refinancia. Si multiplicas 41 x 50 x 350.000 te sale 71.750. Si cambias el 50 por el 75 ya te vas a 107.000.

El 8% es la pérdida sobre el total de la inversión hipotecaria del país, que es cerca de un billón de euros. Con mis cálculos lo elevo al 13% (80.000 + 56.000 = 136.000) que me parece más realista. ¿Que no refleja la realidad? Ya he dicho que para calcular la pérdida no se tiene en cuenta el valor de mercado de los activos hipotecados totales, SÓLO de aquellos que están en manos de personas que están en mora o que pensemos que puedan llegar a estarlo.

5 alex, día

José Luis, permítame hacerle una pregunta/reflexión al margen de este post. Supongamos un escenario con una nueva legislatura en la que se liberaliza (algo) el mercado del suelo, además empieza a fluir algo el crédito para promotoras/contructoras, y el precio dado de los inmuebles ya finalizados y de segunda mano sigue rígido a la baja, entonces: ¿podría darse la paradoja de que las nuevas promociones fueran más baratas/económicas que el inmueble ya construido?
Un saludo, gracias.

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