Menú

De esta no nos sacará Botín, sino la inversión extranjera

8

Dentro de cien años, los historiadores contarán que durante el reinado de Juan Carlos I un ciudadano español, un banquero para más señas, atesoró más poder que los famosos validos de los Austrias más decrépitos. Antes del 11-M, cuando nadie daba un duro por Zapatero, Botín se las ingenió para acudir a un acto del líder socialista al que dijo: “no entiendo de esto, pero uno de mis hijos me dice que usted va a ganar y yo siempre hago mucho caso a mis hijos”.

Desde entonces la relación entre ambos no hizo sino estrecharse, aunque para ello hubiera que retorcer leyes y tribunales –doctrina Botín-, romper protocolos y formalidades –ambos en mangas de camisa en torno a una mesa de la Ciudad Financiera-, incluso olvidar las más firmes convicciones e ideologías –un banquero despachando y asesorando diariamente al socialista más radical que ha gobernado este país-.

El idilio, que ya tocaba a su fin, ha merecido por parte del Presidente del Gobierno en funciones un último acto de amor que sella una etapa de deterioro democrático que esperemos sea definitivo: el indulto a Alfredo Sáenz. Un acto de tintes suicidas pues, si algún prestigio le quedaba a Zapatero entre sus huestes, lo del viernes ha acabado por desenmascarar al felón.

Me decía, a raíz de la noticia, un amigo en Twitter: “no quisiera que esto parezca una defensa del PSOE, pero estoy seguro de que el PP también se habría asociado a la banca”. Probablemente tenga razón: todos los partidos están en manos, de alguna manera o de otra, de la banca; pero no es menos cierto que el precipitado e inapropiado indulto es un indicio más que suficiente de que, con el nuevo Gobierno, no se hubiera producido. Decía ayer acertadamente Carlos Segovia en El Mundo: “Aunque el PP guardó un sospechoso silencio el pasado viernes, todo apunta a que Zapatero y Botín percibían un riesgo cierto de que Rajoy no lo iba a otorgar”.

Aunque parezca lo contrario, el post de hoy no va de esto, pero sería hipócrita por mi parte soslayarlo después de haber convertido mi último artículo en un alegato en favor de la democratización del país y en contra del capitalismo “crony o de amiguetes. Para terminar con este asunto, confieso mi perplejidad por el tratamiento que algunos medios de papel le han dispensado. Me produce vergüenza ajena comprobar cómo, para algunos periódicos que han tenido a Zapatero en el punto de mira durante toda la legislatura, la noticia del indulto no ha existido. Poderoso caballero Don Dinero.

Iré al grano. Hoy precisamente quería destacar una propuesta del programa electoral del PSOE que convendría que el PP hiciera suya, y a no tardar.

Reza así el programa socialista: “Potenciación de la oferta en alquiler por medio de la mejora de los instrumentos de inversión colectiva en inmuebles (Fondos de Inversión Inmobiliaria, Sociedades de Inversión Inmobiliaria y Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, etc.), otorgándoles un tratamiento similar al de otros países de nuestro entorno”.

Aunque el programa enfoca la medida como acicate para el mercado de alquiler, no es éste el efecto más importante, sino la tan necesitada inversión extranjera en España.

Cuando Pedro Solbes aprobó en 2009 las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) se estaba dando el primer paso para la llegada a nuestro país de los REIT (Real Estate Investment Trust). Se trata de sociedades anónimas cuyo objeto social es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, sea cual sea el uso. Se le aplica un régimen fiscal ventajoso, y a cambio se exige que reparta vía dividendo la casi totalidad de las rentas generadas, y que sus acciones estén admitidas a negociación en un mercado regulado (en una bolsa).

Se trata de un vehículo de inversión que puede aportar liquidez, transparencia, seguridad jurídica, y profesionalización de la gestión de activos (podéis encontrar más información en “Adiós, ladrillo, adiós”) que, sin embargo, no ha tenido éxito hasta la fecha. ¿Y por qué? Porque no es un auténtico REIT. Fiscalmente no está diseñado como en los países de nuestro entorno. La EPRA (algo así como la patronal de los REIT en Europa) emitió una nota bastante negativa a raíz de la puesta en marcha de las SOCIMI. Decía, de hecho, que no se les podía considerar como un REIT. ¿Y cuál es la principal diferencia? Que, fuera de España, los REIT no tributan, sino que lo hacen sus partícipes o accionistas. Aquí la tributación se hace a medias: 18% para la SOCIMI, y 12% para las personas jurídicas accionistas de las SOCIMI (exención para las personas físicas).

Algo tan sencillo como aplicar la regla de tributación a nivel de accionista para que docenas de inversores británicos, alemanes o americanos volvieran sus ojos hacia nuestro país.

¿Y de cuánto dinero estamos hablando? De la nada despreciable cifra de 100.000 millones de euros: en Alemania, Francia y Reino Unido, la inversión institucional en inmuebles alcanza el 15% del PIB. Aquí, según un estudio conjunto de IESE, Asprima, Sociedad de Tasación e IPD, se sitúa en 47.000 millones de euros, es decir, alrededor de un 5% del PIB.

Y lo digo con conocimiento de causa, pues son varios los inversores internacionales a los que he escuchado decir que, para invertir en España, son dos las condiciones que están esperando: un ajuste de precios real por parte de la banca, y un vehículo apropiado para invertir (REIT).

No son los Botín y compañía los que nos van a sacar de la crisis: Lo que es bueno para el Santander (u otros grandes bancos) no es necesariamente bueno para España. De hecho, la nefasta gestión económica de los últimos cuatro años, si ha servido para algo, ha sido para apuntalar la posición global de entidades como el Santander mientras la economía nacional se ha ido deteriorando y el tejido empresarial evaporando. Espero que el nuevo Gobierno tome nota.

8
comentarios
Escribir Comentario
1 Rafa, día

Se está hablando mucho de incentivar al alquiler, lo cual me parece correcto, pero no es la solución y mucho menos la panacea. Lo único que puede ayudar a que no quiebre el sistema es que se reduzca el stock de viviendas y para ello hay que tomar medidas al respecto, como empezar a bajar precios, en vez de perder dinero de intereses en la demora de venta o venta que nunca se producirá. En segundo lugar hay que retirar las ayudas al alquiler. En un exceso de stock, esas ayudas inflan el precio real del alquiler y van a fondo perdido. Ergo, si se derogan por completo, el precio del alquiler bajará y no será tan dañino para el arrendatario. Si esas ayudas se otorgan para incentivos fiscales a los compradores de vivienda, junto con estímulos de crédito por parte del estado y de la banca para la compra venta de viviendas, se logrará reducir el stock de pisos. Y sólo así, reduciendo el stock de pisos, se podrá llegar a solucionar el problema de España.

El alquiler no arregla nada y más si es asumiendo el estado la mitad del precio del alquiler, es un disparate. Hay que vender esos pisos, hacer circular el capital, incentivar la compraventa y no la burbuja, reducir cuanto antes el stock y España ganará en credibilidad internacional.

2 sgagoa, día

Mal vender los pisos??? quien quiere eso?? Los vendedores no y los bancos con negocios inmobiliarios NO.

3 mickmalone, día

Estoy totalmente en desacuerdo. El alquiler es más del 50% de la solución. Para que bajen los precios de compra hay que reducir la demanda repartiéndola entre propiedad y alquiler. Hemos podido ver en estos 4 años las consecuencias que tienen mantener un demanda potencial de compra excesiva. La mejor forma de obligar a tanto propietario usurero (sobre todo banca pero también particulares) a ajustar precios es precisamente reduciendo el volumen de potenciales compradores porque tienen en el alquiler una alternativa, a día de hoy más rentable, y para la mayoría con un riesgo más moderado.
La clave está en los desahucios y la falta de garantías judiciales ante destrozos en los pisos alquilados. La consecuencia, 3millones de pisos vacíos. Sólo con que saliera un tercio de esos pisos al mercado del alquiler bajarían precios y por extensión los de compra. Si miramos a Alemania, por ejemplo, vemos que a pesar de una renta per cápita muy superior tanto propiedad como alquiler son más económicos que aquí. Allí el 40% vive en alquiler. Y no creo que sea por la diferente gestión de suelo.
Las socimis pueden ayudar a reducir stock, pero si localizan sus compras pueden convertirse en oligopolios que controlen el precio de alquiler. A priori puede ser bueno para digerir stock pero no olvidemos el principio constitucional "derecho a una vivienda"...yo añadiría en alquiler. El que quiera propiedad que se la compre. Así en lugar de tener toda la deuda en ladrillos habría estado diversificada en otras inversiones.
No es sostenible que todo un país viva en propiedad.
Lo que sí estoy de acuerdo es en suprimir las ayudas o al menos, no de forma directa al inquilino pues esta se la queda el propietario subiendo la renta. Se podría hacer de forma indirecta en la declaración de la renta del propietario invitando así al afloramiento de pisos alquilados no declarados.

4 Mike, día

No soy un experto en Reits o inversion institucional... con la sequia a la que nos enfrentamos, no se hasta que punto se podria contar con este segmento de demanda a menos que regales edificios en buena localizacion a alguien que se quiera hacer cargo de ellos. Tal vez se podria potenciar algun tipo de mercado secundario en "derechos de usufructo" e ir dando un rendimiento a esos activos hasta que se vislumbre un mecanismo de decubrimiento de precios en base a demanda subyacente de alquiler, etc...

Antes que regalar, seria mejor que el Estado administrara o adjudicara vivienda (todo lo acumulado en el banco malo) a sus funcionarios de distintas escalas y categorias y que la operacion se financie contra futuras retribuciones.

Por ultimo, Botin y Cia tienen aun mucho que contribuir. Por ejemplo, se podria decir que el valor subyacente de los activos del Banco Malo que Guindos quiere financiar con deuda publica en un suenyo altamente humedo, fuera el resultado de un apalancamiento de 7 veces (por poner un numero conservador) el capital que Botin & Cia quisieran aportar. De esta manera dejas la incognita X - el capital que podria repatriar de Suiza - en manos de los interesados.

5 mickmalone, día

El que no venda hoy, lo hará mañana y probablemente no elegirá el precio.

6 mickmalone, día

Un apunte más.
En cuanto entren en vigor las CALIFICACIONES ENERGETICAS de los edificios de 2ª mano, que debió ser hace años y no fue y provocó una multa de la CE a España por incumplir normativa europea, bajarán aún más puesto que los nuevos sí la cumplirán y el mercado obligará a las bajadas a los nuevos y por extensión a los viejos con peor calificación...aunque siempre podrán recurrir a la REHABILITACION ENERGETICA a lo que un servidor se dedica en la actualidad.

7 Roberto, día

¿Cambiará el PP la ley SOCIMI? La que tenemos no invita a que los inversores extranjeros inviertan en España, ni en patrimonialistas ni en inmobiliarias (incluso, ni en Bancos).
Creo que una solución (ya que tenemos un problema inmobiliario grande) es sacar una ley REIT atractiva. Así los Bancos podrían crear REITs con sus inmuebles y las inmobiliarias y patrimonialistas españolas podrían levantar cabeza.
Mientras no se solucione el problema del ladrillo, no saldremos de esta.

8 La mejor reforma financiera que el establishment se puede permitir – José Luis Ruiz Bartolomé, día

Si no ofrecemos el vehículo adecuado, no aprovecharemos convenientemente la reforma practicada: hay 100.000 millones esperando a las puertas. Etiquetado Banco de España, Bankia, Fitch, FROB, Luis de Guindos, MAFO, REIT, riesgo

Herramientas